Le spese nascoste quando compri casa a Milano

L'annuncio mostra un prezzo. Quello che si paga è un'altra cifra.

Prendiamo un esempio a Milano: un appartamento di 70 m² comprato da un privato a 450.000 euro, come prima casa, con un mutuo di 300.000 euro e l'agenzia al 3%. Imposte, notaio, agenzia, costi del mutuo e qualche spesa minore valgono circa 28.800 euro, il 6,4% del prezzo. A seconda di quanto chiedono notaio, banca e agenzia, si va da 21.100 a 33.100 euro.

Se la casa va rinnovata con un intervento medio (bagno, cucina, impianto elettrico, pavimenti), il conto oltre il prezzo sale a circa 100.500 euro, il 22%. Questa cifra si basa su una stima indicativa dei lavori.

Tutti gli importi dell'esempio vengono dal calcolatore dei costi di acquisto di stimmo, che si apre proprio su questo esempio: ogni voce si può cambiare per rifare il conto su un altro caso. Qui spieghiamo da dove viene ogni cifra e quali regole la fanno cambiare.

Informazione, non consulenza fiscale o legale. Le regole descritte sono quelle in vigore al 13 ottobre 2026, salvo modifiche della legge di bilancio 2027. Sono verificate sui testi ufficiali elencati in fondo alla pagina.

Gli importi sono stime di calcolo, non una perizia né un preventivo. I requisiti per le agevolazioni e le cifre di un caso concreto vanno confermati con il notaio e con un commercialista; le condizioni del mutuo, con la banca.

1. Il registro si paga sul valore catastale, ma solo se lo si chiede

Per un acquisto da un privato, o da un'impresa che vende senza IVA, si paga l'imposta di registro: 2% se ricorrono i requisiti «prima casa», 9% negli altri casi, comunque almeno 1.000 euro. In più, imposta ipotecaria e catastale da 50 euro ciascuna.

La sorpresa sta nella base su cui si calcola. Con il sistema del prezzo-valore, l'imposta non si applica al prezzo ma al valore catastale: la rendita catastale, rivalutata del 5%, moltiplicata per 110 (prima casa) o per 120 (altri casi). Nell'esempio la rendita è di 1.100 euro, il valore catastale è di 127.050 euro e il registro vale 2.541 euro. Calcolato sul prezzo, sarebbe di 9.000 euro.

Il prezzo-valore si applica solo quando chi compra è una persona fisica che non agisce come impresa o professionista, e l'immobile è un'abitazione (o una sua pertinenza). Soprattutto, va chiesto espressamente al notaio nell'atto di acquisto: non si può aggiungere dopo, con un atto integrativo. Nell'atto va comunque indicato il prezzo pagato davvero.

La guida dell'Agenzia delle Entrate ricorda anche che, con il prezzo-valore, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari notarili. Dal 2012 gli onorari non hanno più una tariffa obbligatoria: come viene applicata la riduzione va chiesto al notaio, nel preventivo.

Da verificare prima dell'offerta: la rendita catastale. Si trova nella visura catastale, che il proprietario può consultare gratuitamente. Senza rendita non si può calcolare il registro in modo onesto. In quel caso il calcolatore mostra il minimo e il massimo (da 1.000 a 9.000 euro nell'esempio) e mette a budget il massimo.

2. Prima casa: lo sconto ha condizioni, e si può perdere

Le aliquote «prima casa» non richiedono che sia letteralmente la prima casa acquistata. Le condizioni principali, secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate, sono queste:

• la casa non è accatastata come A/1, A/8 o A/9;
• si trova nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o lavora. In alternativa, l'acquirente vi trasferisce la residenza entro 18 mesi dal rogito, con un impegno scritto nell'atto.

Se l'acquirente possiede già un'altra casa, conta come l'aveva comprata:

• con le agevolazioni prima casa, in qualsiasi Comune: le agevolazioni si possono usare di nuovo, a condizione di vendere la vecchia casa entro due anni dal nuovo acquisto (dal 2025; prima il termine era di un anno);
• senza agevolazioni, nello stesso Comune della nuova: la vecchia casa va venduta prima, non basta impegnarsi a farlo;
• senza agevolazioni, in un altro Comune: non serve venderla.

Le agevolazioni si perdono in questi casi:

• le dichiarazioni nell'atto sono false;
• la residenza non viene trasferita entro i 18 mesi;
• la vecchia casa non viene venduta entro i due anni;
• la nuova casa viene rivenduta o donata prima di cinque anni, senza ricomprarne un'altra entro un anno da adibire ad abitazione principale.

Chi perde le agevolazioni paga le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30%.

Quanto vale lo sconto, nell'esempio: senza agevolazioni il registro sale da 2.541 a 12.474 euro, e l'imposta sul mutuo da 750 a 6.000 euro. Le spese di acquisto passano da circa 28.800 a circa 44.000 euro.

Due note:

• Credito d'imposta. Chi vende una casa comprata con le agevolazioni e ne ricompra un'altra con i requisiti entro un anno ha un credito d'imposta pari al registro o all'IVA pagati sul primo acquisto. Il credito non può superare l'imposta dovuta sul secondo acquisto.
• Under 36. La guida dell'Agenzia (ottobre 2025) riferisce le agevolazioni "under 36" agli atti stipulati fino al 31 dicembre 2024. Prima del rogito va verificato con il notaio se una legge successiva le ha riattivate.

3. Da un'impresa o da un privato: le imposte cambiano

Comprare da un'impresa che ha costruito o ristrutturato la casa da meno di cinque anni (o che sceglie di vendere con IVA anche dopo) è un altro regime. Non si paga il registro proporzionale ma l'IVA sul prezzo:

• 4% se ricorrono i requisiti prima casa;
• 10% negli altri casi;
• 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9.

In più si pagano registro, ipotecaria e catastale fissi, da 200 euro ciascuno. Il prezzo-valore qui non si applica.

Nell'esempio, la stessa casa comprata da un costruttore porta 18.600 euro di imposte invece di 2.641.

Da chiedere per iscritto prima della proposta: se la vendita è soggetta a IVA. Se l'impresa sceglie l'IVA dopo i cinque anni, la scelta deve risultare dal preliminare o dall'atto.

4. Il compromesso: poche centinaia di euro, e una scadenza

Il contratto preliminare va registrato entro 30 giorni dalla firma; se è un atto notarile, provvede il notaio. Costa 200 euro di registro più il bollo: 16 euro ogni quattro facciate per una scrittura privata, 155 euro per un atto notarile. Il calcolatore conta 232 euro (due marche da bollo).

Per i preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025, sulla caparra e sugli acconti si paga anche lo 0,5%, o meno se l'imposta del contratto definitivo è più bassa. Non è una spesa in più: viene scalato dall'imposta di registro del rogito. Nelle vendite con IVA gli acconti seguono un'altra regola, da chiedere al notaio.

C'è poi una spesa facoltativa: la trascrizione del preliminare. Richiede un notaio e, oltre al registro e all'onorario, costa 200 euro di imposta ipotecaria, 35 di tasse ipotecarie e 155 di bollo. In cambio, il diritto di chi ha trascritto viene prima se nel frattempo il venditore vende a qualcun altro o iscrive un'ipoteca sulla casa. Senza trascrizione, in quei casi resta solo la richiesta di risarcimento dei danni.

5. Il notaio: due atti, due parcelle

Con un mutuo, gli atti dal notaio sono due: la compravendita e il mutuo. Dal 2012 gli onorari sono liberi. Per legge il professionista deve comunicare al cliente il compenso per iscritto o in forma digitale, con un preventivo che indichi tutte le voci (decreto legge 1/2012, art. 9).

Il calcolatore usa due fasce indicative, prese da fonti pubblicate:

• atto di compravendita, per un acquisto tra 370.000 e 465.000 euro come questo: 2.480–3.730 euro più IVA. Nell'esempio fa circa 3.050 euro IVA inclusa, in una forchetta tra 3.030 e 4.550;
• atto di mutuo, fino a 370.000 euro: 1.750–2.300 euro più IVA e 35 euro di tassa ipotecaria, cioè circa 2.475 euro.

Sono fasce, non tariffe, e due preventivi reali possono stare fuori da entrambe.

Utile nel preventivo: l'onorario separato dalle imposte. Le imposte il notaio le versa allo Stato e, a parità di atto, sono le stesse con qualunque notaio. Quello che cambia da un preventivo all'altro è l'onorario.

6. L'agenzia: la voce più grande dell'esempio

Nell'esempio, la provvigione al 3% più IVA al 22% vale 16.470 euro: il 57% di tutte le spese di acquisto. Al 2% sarebbero 10.980 euro. Le imposte sono fissate dalla legge; la provvigione invece è fissata da un accordo tra le parti, e la percentuale si concorda prima di firmare la proposta.

Per legge il mediatore ha diritto alla provvigione «se l'affare è concluso per effetto del suo intervento» (art. 1755 del Codice civile). La norma parla di affare concluso, non di rogito: in che momento la provvigione diventa dovuta si legge nella proposta d'acquisto, prima di firmarla. Nell'atto di acquisto le parti dichiarano poi se si sono servite di un mediatore e quanto lo hanno pagato.

La detrazione del 19%. Se la casa è acquistata per farne l'abitazione principale, il 19% della provvigione si può detrarre dall'Irpef fino a 1.000 euro di spesa, cioè al massimo 190 euro. Valgono queste condizioni:

• il pagamento deve essere fatto con versamento bancario o postale o con gli altri sistemi tracciabili previsti dalla legge, non in contanti;
• con un reddito complessivo oltre 120.000 euro la detrazione si riduce, fino ad azzerarsi a 240.000 euro;
• oltre 75.000 euro di reddito, la spesa rientra nel tetto complessivo alle detrazioni descritto al punto 9.

Nel 2026 la regola è all'art. 15, comma 1, lettera b-bis del TUIR. La condizione sul pagamento viene dalla legge 160/2019, art. 1, comma 679. Dal 2027 lo stesso testo passa all'art. 14 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi (decreto legislativo 117/2026): comma 1, lettera c, e commi 2 e 8.

7. Il mutuo costa prima della prima rata

Oltre all'atto notarile, il mutuo porta con sé:

• l'imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo se il mutuo serve a comprare la prima casa, 2% altrimenti. Su 300.000 euro fa 750 euro contro 6.000;
• istruttoria e perizia della banca, che variano da banca a banca: da zero a 1.500 euro la prima, da zero a 400 la seconda. Il calcolatore mette a budget 600 e 300;
• le polizze. Quali sono una condizione del mutuo e quali sono facoltative va chiesto alla banca. Il calcolatore mette a budget solo la polizza incendio e scoppio sull'immobile: da 300 a 1.000 euro a premio unico, 500 nell'esempio. Il Codice del consumo (art. 21) considera scorretta una pratica precisa: la banca che, per concedere il mutuo, obbliga il cliente a sottoscrivere una polizza erogata da lei stessa o ad aprire un conto corrente presso di lei.

Poi c'è il costo che dura venti o trent'anni. Il tasso di riferimento è quello medio dei nuovi mutui per l'acquisto della casa rilevato dalla Banca d'Italia per agosto 2026: 3,55% nominale annuo. È un dato provvisorio, che può essere rivisto nella pubblicazione successiva. A quel tasso:

• 300.000 euro in 25 anni danno una rata di 1.509,93 euro al mese e 152.978 euro di interessi in tutto;
• in 30 anni la rata scende a 1.355,52 euro, ma gli interessi salgono a 187.988 euro.

Nello stesso mese il TAEG medio era del 3,99%, anche questo provvisorio. Oltre agli interessi, il TAEG comprende commissioni, imposte e altre spese, escluse quelle notarili, e le polizze, se sono obbligatorie per ottenere il mutuo.

È una media di mercato, non un'offerta. Il calcolatore usa il tasso inserito da chi lo compila, e con un tasso variabile la rata cambia.

La regola dell'80%. Per i mutui fondiari, le istruzioni della Banca d'Italia fissano un limite dell'80% del valore dell'immobile ipotecato. Il limite può salire fino al 100% con garanzie integrative, come fideiussioni, polizze fideiussorie o la garanzia di fondi pubblici. Il valore è quello dell'immobile, che non coincide per forza con il prezzo pagato: su quale valore la banca calcola il limite va chiesto alla banca.

Per la prima casa esiste anche il Fondo di garanzia gestito da Consap. Dà una garanzia pubblica del 50% sulla quota capitale dei mutui fino a 250.000 euro. Per alcune categorie prioritarie, con ISEE entro determinate soglie, la garanzia può salire all'80%. Secondo il sito di Consap questa disciplina è prorogata al 31 dicembre 2027; requisiti e condizioni sono lì.

La detrazione degli interessi. Gli interessi di un mutuo ipotecario per comprare l'abitazione principale si possono detrarre dall'Irpef al 19%, fino a 4.000 euro di interessi l'anno: al massimo 760 euro di detrazione. Le condizioni principali:

• l'acquisto deve avvenire nell'anno precedente o successivo alla firma del mutuo;
• la casa deve diventare abitazione principale entro un anno dall'acquisto. Per una casa oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, documentati dal titolo edilizio, la detrazione parte da quando ci si va ad abitare, comunque entro due anni dall'acquisto;
• se i mutuatari sono più di uno, il limite di 4.000 euro vale per il totale degli interessi.

La riduzione per i redditi oltre 120.000 euro non si applica a questa detrazione. Il tetto per i redditi oltre 75.000 euro (punto 9) invece sì, per i mutui stipulati dal 2025.

La regola è all'art. 15, comma 1, lettera b del TUIR fino al 31 dicembre 2026. Dal 2027 passa, con lo stesso testo, all'art. 14, comma 1, lettera b del nuovo testo unico (decreto legislativo 117/2026).

8. I lavori: la voce che sposta di più il totale

Per Milano il calcolatore usa quattro fasce di costo dei lavori al metro quadro. Sono indicative, e il calcolatore assume che siano IVA esclusa: la fonte pubblicata da cui vengono non lo specifica. Se l'IVA fosse già compresa, i lavori risulterebbero sovrastimati di circa il 10%.

• leggera, 250–500 euro: tinteggiatura, pavimenti sovrapposti, porte;
• media, 600–1.000: bagno, cucina, impianto elettrico, pavimenti;
• completa, 1.000–1.500: demolizioni, nuova distribuzione, impianti, serramenti;
• di pregio, da 1.600–2.500 in su.

A queste aggiunge un margine per gli imprevisti dell'8–12% e l'IVA al 10%.

Dalla fascia media in su conta anche 3.000–6.000 euro di spese tecniche e pratiche edilizie. Questa stima è indicativa e non ha una fonte pubblicata: gli onorari dei tecnici sono liberi dal 2012, e non abbiamo trovato un'indagine pubblicata sui compensi per una ristrutturazione a Milano. Il calcolatore la considera IVA inclusa e non vi aggiunge altra IVA: è un'ipotesi, perché nessuna fonte lo dice. Va sostituita con il preventivo del tecnico.

Per la fascia leggera non serve: è manutenzione ordinaria, che non richiede titoli edilizi (DPR 380/2001, art. 6).

L'IVA sui lavori non è sempre al 10%. Quale regime si applica dipende dalla classificazione edilizia dei lavori, che stabilisce il tecnico.

Manutenzione ordinaria e straordinaria delle abitazioni. Sulle prestazioni l'IVA è al 10%, ma con due eccezioni:

• i beni significativi forniti dall'impresa dentro il contratto: ascensori, infissi, caldaie, videocitofoni, impianti di condizionamento, sanitari e rubinetteria, impianti di sicurezza. Hanno l'IVA al 10% solo fino al valore dell'intervento al netto di quei beni; sulla parte che eccede si paga il 22%. In pratica il 22% scatta quando i beni significativi valgono più della metà dell'intervento, come può succedere per un contratto che è soprattutto fornitura di infissi o di una caldaia;
• i materiali comprati direttamente da chi fa fare i lavori, o forniti da un soggetto diverso dall'impresa che li esegue, pagano il 22%.

Per i beni significativi la guida dell'Agenzia delle Entrate fa un esempio: un intervento da 10.000 euro con 6.000 euro di sanitari e rubinetteria ha 2.000 euro al 22%. Sono 240 euro di IVA in più rispetto al 10% su tutto.

Restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Il 10% vale anche sui beni forniti, escluse materie prime e semilavorati.

In ogni caso, sui compensi dei tecnici (progetto, direzione lavori, pratiche) l'IVA è al 22%.

Il calcolatore applica il 10% a lavori e imprevisti e lo segnala in una nota: nei casi descritti sopra l'IVA reale è più alta, e quella indicata dal calcolatore è sottostimata. Le fonti della regola:

• fino al 31 dicembre 2026, la legge 488/1999, art. 7, comma 1, lettera b, e il decreto ministeriale 29 dicembre 1999;
• dal 2027, il testo unico IVA (decreto legislativo 10/2026): art. 35, comma 4, e tabella A, parte IV, n. 121. Il testo unico richiama lo stesso decreto del 1999 per l'elenco dei beni.

Nell'esempio, un intervento medio su 70 m² vale circa 71.800 euro, tra 52.900 e 92.200: 56.000 di lavori, 5.600 di imprevisti, 6.160 di IVA al 10% e 4.000 di spese tecniche, già comprensive di IVA. Un intervento completo arriva a circa 109.900 euro.

Sono fasce, non preventivi. Se la casa va rinnovata, conviene avere un preventivo dettagliato, fatto dopo un sopralluogo, prima dell'offerta.

9. Il bonus ristrutturazione: un rimborso lento, non uno sconto

Le spese per gli interventi di recupero edilizio ammessi danno diritto, alle condizioni di legge, a una detrazione dall'Irpef in 10 rate annuali di pari importo, con un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. La percentuale dipende dall'anno del pagamento. Conta la data dell'ordine di bonifico, che deve essere il bonifico apposito previsto per queste spese.

Per le spese fino al 2026 la regola è il decreto legge 63/2013, art. 16, comma 1. Dal 1° gennaio 2027 la stessa regola, con le stesse percentuali, è l'art. 373 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi (decreto legislativo 117/2026). Le percentuali del 2027 valgono salvo modifiche della legge di bilancio 2027, che al 13 ottobre 2026 non è ancora approvata.

Nell'esempio, se ricorrono le condizioni per il 50%, i 71.760 euro dell'intervento medio danno una detrazione di 35.880 euro se pagati nel 2026: 3.588 euro l'anno per dieci anni. Pagati nel 2027, con le percentuali in vigore oggi, la detrazione scende a 25.834 euro. Sono circa 10.000 euro di differenza per la data di un bonifico.

Cinque cose da sapere:

• La casa può diventare abitazione principale a fine lavori. Se non lo è ancora quando cominciano i lavori, la percentuale più alta spetta comunque, a condizione che lo diventi al termine dei lavori. Chi paga deve però esserne già proprietario, o titolare di un diritto reale, all'inizio dei lavori (Agenzia delle Entrate, circolare 8/E del 2025).
• La sola manutenzione ordinaria di un singolo appartamento non dà diritto alla detrazione. Tinteggiatura e rifacimento dei pavimenti sono esempi di manutenzione ordinaria. Danno diritto alla detrazione la manutenzione straordinaria e la ristrutturazione. Per questo il calcolatore non mostra il bonus per la fascia leggera.
• Le caldaie a combustibili fossili sono escluse. Non danno diritto al bonus le spese per sostituire l'impianto di riscaldamento con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili (stessa norma).
• Oltre 75.000 euro di reddito c'è un tetto all'insieme delle detrazioni. Il reddito complessivo si conta al netto del reddito della casa di abitazione principale. Molte spese che danno diritto a una detrazione sono ammesse, tutte insieme, solo fino a un tetto. Il tetto vale 14.000 euro tra 75.000 e 100.000 euro di reddito, 8.000 euro sopra i 100.000. Va moltiplicato per un coefficiente legato ai figli a carico: da 0,50 senza figli fino a 1 con più di due figli, o con un figlio con disabilità.
  • Nel conto entrano, tra l'altro, la rata annua delle spese di ristrutturazione sostenute dal 2025, gli interessi dei mutui stipulati dal 2025 e la provvigione dell'agenzia. Restano fuori le spese sanitarie.
  • È l'art. 16-ter del TUIR, che dal 2027 diventa, con lo stesso contenuto, l'art. 18 del nuovo testo unico.
  • Il calcolatore non lo modella, perché dipende da reddito e famiglia. Sopra questa soglia il tetto può ridurre molto quanto si recupera: il conto va fatto con un commercialista.
• Il calcolatore non sottrae mai il bonus dalla liquidità necessaria. I lavori si pagano per intero subito; la detrazione rientra in dieci anni. Si sottrae dall'Irpef dovuta ogni anno, quindi quanto si recupera davvero dipende dall'imposta di ciascun anno.

10. Condominio, conformità e le altre spese

• Spese condominiali arretrate. Chi compra risponde, insieme al venditore, dei contributi condominiali dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Prima del rogito vanno chiesti all'amministratore la situazione dei pagamenti del venditore e i lavori straordinari già deliberati. Chi paga cosa va scritto nell'atto.
• Conformità catastale e urbanistica. Il rogito deve contenere, a pena di nullità, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto. Deve anche contenere la dichiarazione che lo stato reale della casa corrisponde a dati e planimetrie (legge 52/1985, art. 29). La conformità catastale e urbanistica la verifica un tecnico, prima di impegnarsi. Il calcolatore mette a budget 400–1.000 euro per la verifica, una cifra indicativa. Non include le eventuali regolarizzazioni.
• Trasloco e allacci delle utenze: 650–1.750 euro, cifra indicativa.

Dal 2027: stesse regole, nuovi riferimenti

Dal 1° gennaio 2027 molte delle norme fiscali citate passano in nuovi testi unici:

• le imposte sui redditi nel decreto legislativo 117/2026;
• l'IVA nel decreto legislativo 10/2026;
• l'imposta di registro nel decreto legislativo 123/2025;
• il prezzo-valore nel decreto legislativo 141/2026.

Per le regole principali di questa guida abbiamo confrontato il testo in vigore nel 2026 con quello dei testi unici: cambia il numero dell'articolo, non la regola. Per esempio:

• la detrazione degli interessi del mutuo passa dall'art. 15 del TUIR all'art. 14 del nuovo testo unico;
• il bonus ristrutturazione passa dall'art. 16-bis all'art. 17;
• il tetto per i redditi oltre 75.000 euro passa dall'art. 16-ter all'art. 18.

La legge di bilancio 2027 resta un'altra cosa: può cambiare le regole stesse.

Cosa non c'è nel conto

Il calcolatore, e quindi questa guida, non comprende queste voci (vedi anche l'elenco nel calcolatore):

• arretrati condominiali e lavori straordinari già deliberati;
• IMU, TARI e spese condominiali correnti, che sono costi annuali di possesso, non di acquisto;
• sanatorie o pratiche edilizie tardive, se la verifica di conformità trova qualcosa;
• polizze facoltative;
• l'arredamento;
• un secondo atto notarile, se box o cantina si comprano separatamente;
• l'IVA al 22% su una parte dei lavori, nei casi descritti al punto 8;
• il tetto alle detrazioni per i redditi oltre 75.000 euro.

L'esempio, voce per voce

Appartamento di 70 m² comprato da un privato a 450.000 euro, prima casa, rendita catastale 1.100 euro, agenzia al 3%, mutuo di 300.000 euro, ristrutturazione media.

Il bonus ristrutturazione non è sottratto dai totali. Nell'esempio, se ricorrono le condizioni per il 50% e i lavori sono pagati nel 2026, vale 35.880 euro in dieci anni.

Fai il conto sul tuo caso

• Apri il calcolatore e inserisci prezzo, superficie, rendita, mutuo e lavori.
• Prima delle spese, verifica il prezzo: le quotazioni OMI zona per zona, oppure controlla un annuncio.
• Per tutto il percorso di acquisto: comprare casa a Milano.

Informazione, non consulenza fiscale o legale. Le regole citate sono quelle in vigore al 13 ottobre 2026, salvo modifiche della legge di bilancio 2027. Gli importi sono stime di calcolo, non una perizia né un preventivo, e questa pagina non indica banche, notai o agenzie. I requisiti per le agevolazioni e le cifre di un caso concreto vanno confermati con il notaio e con un commercialista; le condizioni del mutuo, con la banca.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali, ottobre 2025
• Agenzia delle Entrate, Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali, ottobre 2025
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 8/E del 19 giugno 2025
• Decreto legge 63/2013, art. 16, percentuali del bonus per il 2025–2027 (testo in vigore fino al 31 dicembre 2026)
• DPR 917/1986 (TUIR), art. 15, art. 16-bis e art. 16-ter, detrazioni (testo in vigore fino al 31 dicembre 2026)
• Legge 160/2019, art. 1, commi 679–680, pagamento tracciabile per le detrazioni al 19%
• Decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, testo unico delle imposte sui redditi (Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026), artt. 14, 17, 18, 373, 376 e 377: si applica dal 1° gennaio 2027
• Legge 488/1999, art. 7, comma 1, lettera b, e decreto ministeriale 29 dicembre 1999 (Gazzetta Ufficiale n. 306 del 31 dicembre 1999), IVA sui lavori e beni significativi
• Decreto legislativo 19 gennaio 2026, n. 10, testo unico IVA, art. 35, comma 4, e tabella A, parte IV, n. 121: si applica dal 1° gennaio 2027
• Decreto legislativo 1° agosto 2025, n. 123, testo unico dell'imposta di registro, tariffa, parte I, art. 1 e art. 11: si applica dal 1° gennaio 2027
• Decreto legislativo 5 agosto 2026, n. 141, testo unico adempimenti e accertamento, art. 299 (prezzo-valore): si applica dal 1° gennaio 2027
• DPR 601/1973, art. 18, imposta sostitutiva sul mutuo
• Testo unico bancario, art. 120-quinquies, definizione del TAEG
• Codice civile, art. 1755; disposizioni di attuazione, art. 63
• DPR 380/2001, art. 6, edilizia libera
• Legge 52/1985, art. 29, conformità catastale
• Decreto legge 1/2012, art. 9, compensi professionali
• Codice del consumo, art. 21, polizze e conto corrente legati al mutuo
• Banca d'Italia, Circolare 229/1999, limiti di finanziabilità del credito fondiario
• Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali, 9 ottobre 2026, tavola 2.4
• Consap, Fondo di garanzia per la prima casa