Quanto costa comprare casa a Milano,
davvero.

Imposte d'acquisto — per legge

Se acquisti da un privato, l'imposta di registro è pari al 2% del valore catastale per la prima casa e al 9% negli altri casi, con un minimo di € 1.000 per atto, più le imposte ipotecaria e catastale di € 50 + € 50. Il valore catastale è la rendita catastale × 1.05 × 110 per la prima casa, oppure × 1.05 × 120 negli altri casi, quando nell'atto chiedi l'applicazione del prezzo-valore.

Se acquisti da un'impresa costruttrice che vende con IVA, l'IVA si applica invece sul prezzo (4% / 10% / 22% per la prima casa, per le altre abitazioni e per le categorie A/1, A/8 e A/9), con imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di € 200 ciascuna. Il mutuo aggiunge l'imposta sostitutiva (0,25% / 2% per la prima casa, altrimenti).

Gli annunci indicano raramente la rendita catastale, e qui non la stimiamo a caso. In sua assenza, l'imposta di registro è mostrata come intervallo: dal minimo per atto fino all'aliquota applicata al prezzo, cioè quanto pagheresti senza richiedere il prezzo-valore. I totali considerano la cifra più alta finché non inserisci la rendita.

Mutuo — limiti di finanziabilità

Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio o lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili (art. 38 TUB). La Banca d'Italia, in attuazione della delibera CICR del 22 aprile 1995, ne fissa il limite a 80% del valore dell'immobile ipotecato o del costo delle opere da eseguire. Il limite può salire fino a 100% in presenza di garanzie integrative: fideiussioni bancarie e assicurative, fondi pubblici di garanzia, consorzi di garanzia e poche altre. Le garanzie devono essere di importo tale che il mutuo non superi 80% del valore dell'immobile sommato alle garanzie.

Il limite si misura sul valore dell'immobile ipotecato, che la banca stima nella propria perizia e che può essere inferiore al prezzo. La percentuale che inserisci qui è calcolata sul prezzo, quindi è solo un'approssimazione del rapporto calcolato dalla banca. Anche con un mutuo pari all'intero prezzo, le imposte, l'onorario del notaio, la provvigione dell'agenzia e le altre spese restano da pagare di tasca tua.

Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, è una garanzia pubblica sui mutui per l'acquisto dell'abitazione principale. Copre 50% della quota capitale, per mutui fino a € 250.000. Al momento della domanda il mutuatario non deve essere proprietario di un'altra abitazione, nemmeno all'estero. Fa eccezione l'abitazione ricevuta in successione e concessa in comodato d'uso gratuito a genitori o fratelli. L'immobile deve diventare l'abitazione principale del mutuatario e non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Non deve inoltre avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale n. 1072 del 2 agosto 1969. Quest'ultima condizione non si può verificare da un annuncio, quindi qui non viene applicata.

L'accesso è riservato alle categorie prioritarie: - giovani coppie coniugate o conviventi, con nucleo familiare costituito da almeno due anni e almeno un componente sotto i 36 anni; - nuclei familiari monogenitoriali con figli minori; - conduttori di alloggi popolari IACP; - giovani sotto i 36 anni; - famiglie con tre, quattro o cinque o più figli sotto i 21 anni e un ISEE non superiore, rispettivamente, a € 40.000, € 45.000 o € 50.000. Dal 3 agosto 2026 l'elenco comprende anche: - le persone con disabilità permanente ai sensi dell'art. 3, comma 3, della legge 104/1992; - i componenti di un nucleo familiare in cui da almeno due anni è presente un figlio o un fratello convivente del richiedente con tale disabilità.

La garanzia può salire fino a 80% della quota capitale in base a due regole distinte. Per le categorie legate alla disabilità basta un ISEE non superiore a € 40.000, qualunque sia l'importo del mutuo rispetto al prezzo. Per le altre categorie servono un rapporto finanziamento/prezzo d'acquisto, oneri accessori compresi, superiore a 80% e un ISEE non superiore a € 40.000, per domande presentate entro il 31 dicembre 2027. La percentuale che inserisci qui è calcolata sul solo prezzo. Questo rapporto non è mai inferiore a quello calcolato su prezzo più oneri accessori. La garanzia potrebbe quindi essere segnalata anche per un mutuo che non supera la soglia.

Si tratta di informazioni generali sulla normativa, non di una valutazione del singolo acquirente: se il mutuo può essere concesso, per quale importo e con quali garanzie lo decide la banca. Verifica con la tua banca.

Mutuo: rata mensile

La rata mensile segue il classico ammortamento alla francese: rate mensili costanti, comprensive di capitale e interessi, a tasso costante, rata = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), dove P è l'importo del mutuo, i il tasso annuo nominale (TAN) diviso 12 e n il numero di mesi. Con tasso allo 0% la rata è P ÷ n. Gli interessi totali sono quanto restituisci oltre a P; il costo totale del mutuo vi aggiunge le spese del mutuo già comprese nelle spese di acquisto. Eventuali assicurazioni o spese di incasso che la banca può aggiungere alla rata non sono considerate.

Il tasso è quello che inserisci tu. Le medie di mercato accanto al campo sono della Banca d'Italia e provengono dalle sue statistiche mensili sui nuovi mutui alle famiglie per l'acquisto di abitazioni (agosto 2026). Riportano il tasso nominale medio, che come il TAN non comprende le spese, e la stessa media suddivisa per periodo di determinazione iniziale del tasso. La Banca d'Italia non pubblica una suddivisione tra fisso e variabile. Di norma, però, un tasso fissato fino a un anno corrisponde a un mutuo a tasso variabile, mentre un periodo più lungo indica un mutuo a tasso fisso o misto. Il TAEG della stessa tabella include anche spese e assicurazioni obbligatorie: per questo è più alto e non può sostituire il TAN. Sono medie, non un'offerta.

È un calcolo basato su importo, durata e tasso che scegli tu. Non dice se il mutuo ti verrà concesso o se potrai sostenerlo: questo lo decide la banca. Con un tasso variabile la rata cambierà nel tempo, mentre il valore mostrato è calcolato oggi, al tasso che hai inserito.

Costi — intervalli pubblicati

Le cifre di notaio, banca e assicurazione sono intervalli tipici pubblicati, mostrati dal minimo al massimo con un valore centrale messo a budget. La provvigione dell'agenzia la inserisci tu (di solito 2%–3% più IVA, dovuta all'accettazione della proposta, non al rogito). Gli intervalli che non è stato possibile verificare come attuali, o che non citano una fonte pubblica, sono indicati come orientativi.

Ogni intervallo pubblicato viene ricontrollato sulla sua fonte a cadenza fissa. Un intervallo che ha superato la data di revisione è contrassegnato come “da verificare” e conteggiato in una nota sopra la tabella: resta visibile, ma potrebbe non essere più aggiornato.

Ristrutturazione: prezzi indicativi di Milano

I lavori sono stimati al m² in base al livello, presumendo l'IVA esclusa; si aggiungono poi l'IVA al 10% e una quota per imprevisti sui lavori, oltre a spese tecniche e pratiche edilizie dal livello medio in su (i lavori leggeri rientrano nell'edilizia libera e non richiedono pratiche). Il livello proposto per un annuncio segue lo stato dichiarato dell'immobile e puoi sempre cambiarlo.

I valori in € al m² sono prezzi di Milano. Questo calcolatore è pensato per immobili a Milano: altrove gli stessi lavori avrebbero un costo diverso.

La fonte dei valori in € al m² non specifica se includano l'IVA. Si presume che la escludano, perché qui l'IVA viene aggiunta a parte: se la includessero già, il costo dei lavori risulterebbe sovrastimato più o meno di quell'IVA. È un'ipotesi non verificata, e un motivo in più per cui la tabella è presentata come indicativa. Il prezzario regionale delle opere pubbliche citato dalla stessa fonte, il Prezzario 2026 di Regione Lombardia, dichiara che i suoi prezzi sono sempre al netto dell'IVA; questo stabilisce la convenzione dei prezzari pubblici, non la base di questi valori.

I lavori di ristrutturazione sulle abitazioni hanno l'IVA agevolata al 10%. La norma è l'art. 7, comma 1, lettera b della legge 488/1999. Dal 1° gennaio 2027 è l'art. 35, comma 4 e tabella A, parte IV, n. 121 del D.Lgs. 10/2026, testo unico IVA. Per la manutenzione ordinaria e straordinaria vale una regola sui «beni significativi». Sono quelli elencati nel decreto ministeriale del 29 dicembre 1999: ascensori, infissi, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza. Se forniti nell'ambito dell'appalto, hanno l'aliquota agevolata solo fino al valore complessivo della prestazione al netto dei beni stessi. L'eccedenza è soggetta al 22%. Sono al 22% anche i materiali acquistati direttamente dal committente e i beni forniti da un soggetto diverso dall'impresa esecutrice. Lo stesso vale per le prestazioni professionali. Per gli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia l'aliquota agevolata si applica per intero.

Questo calcolo applica in misura fissa il 10% a lavori e imprevisti. Da un annuncio non si possono ricavare la quota di beni significativi nell'appalto né il regime in cui ricadono i lavori. Quest'ultima è una valutazione che spetta a un tecnico. Il calcolo non fa ipotesi su questi due aspetti, quindi l'IVA indicata può essere sottostimata. La forbice delle spese tecniche si intende IVA inclusa.

Bonus ristrutturazione

Una detrazione IRPEF sulle spese di ristrutturazione, fino a € 96.000 per unità immobiliare e ripartita in 10 anni. L'aliquota dipende dall'anno in cui paghi i lavori. È indicata a parte e non viene mai sottratta dai totali. I lavori leggeri (tinteggiatura, pavimenti in sovrapposizione, porte interne) sono manutenzione ordinaria e da soli non danno diritto alla detrazione, ma possono diventare agevolabili se rientrano in un intervento più ampio di manutenzione straordinaria.

Fonti

• Agenzia delle Entrate — Guida per l'acquisto della casa (ottobre 2025)
• Studio Madera — costo del notaio
• Notaionline — costo del notaio per il mutuo
• Facile.it — spese accessorie del mutuo
• Normattiva — D.Lgs. 385/1993 (TUB), art. 38 (credito fondiario)
• Banca d'Italia — Istruzioni di Vigilanza, Titolo V, cap. 1 (credito fondiario)
• Consap — Fondo di garanzia per la prima casa
• Normattiva — D.L. 73/2021, art. 64, comma 3 (garanzia elevata all'80%, limiti ISEE)
• Normattiva — D.L. 66/2026 (L. 116/2026), art. 4-bis (categorie con disabilità)
• Banca d'Italia — Banche e moneta: serie nazionali, Tavola 2.4 (tassi sui nuovi mutui)
• GHLE — quanto costa ristrutturare casa a Milano nel 2026
• Regione Lombardia — Prezzario regionale dei lavori pubblici 2026, Parte 1 (guida alla lettura: prezzi al netto di IVA)
• Agenzia delle Entrate — Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali (ottobre 2025), IVA e detrazione
• Normattiva — D.L. 63/2013, art. 16 (detrazione per le ristrutturazioni edilizie, testo vigente al 31 dicembre 2026)

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