Come stimmo trasforma un indirizzo
in un verdetto.
Una pipeline in sei fasi, un file di coefficienti, nessun machine learning. Stessi input, stesso output — sempre.
per gli annunci di appartamenti a Milano.
La pipeline
§ Indirizzo → verdetto · 6 passaggi-
01
Geocodifica
OSM Nominatim risolve l'indirizzo in lat / lon. Le query sono limitate al comune di Milano.
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02
Individua la zona OMI
Punto-in-poligono rispetto alle forme ufficiali delle microzone OMI di Milano.
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03
Preleva la fascia €/m²
Compr_min – Compr_max per quella zona × tipo di proprietà × fascia di condizione.
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04
Conta i servizi
OSM Overpass — scuole, trasporti, mercati, farmacie, parchi entro 500 m.
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05
Regola la fascia
Un'unica tabella di coefficienti moltiplica piano, ascensore, superficie, condizione, energia, esterno, epoca, orientamento, esposizione, densità vani, secondo bagno, box auto e servizi.
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06
Classifica
Confronta il prezzo richiesto con una fascia shiftata (rogito + 6 %). Intorno al ±5 % è equo.
Fonti dei dati
Quotazioni OMI
Fasce €/m² per zona per le vendite, suddivise per tipo di proprietà e condizione (Normale / Scadente / Ottimo). La spina dorsale di ogni stima.
- Licenza
- IODL 2.0
- File
- data/assets/milano_omi_valori.csv
Poligoni delle zone OMI
Forme delle microzone per assegnazione punto-in-poligono. Solo Comune di Milano — gli indirizzi fuori dal comune sono scartati.
- Licenza
- IODL 2.0
- File
- data/assets/milano_omi_zones.geojson
Storico OMI
Ultimi 8 semestri (~4 anni) di fasce per zona × tipologia × stato. Alimenta la striscia di tendenza nel report.
- Licenza
- IODL 2.0
- File
- data/assets/milano_omi_history.csv
NTN — transazioni
Numero di Transazioni Normalizzate, trimestrale. Mostrato solo per contesto di mercato — mai usato come input di prezzo.
- Licenza
- IODL 2.0
- File
- milano_ntn_total.csv · milano_ntn_by_size.csv
Nominatim — geocodifica
Geocodifica gratuita, chiamata una volta per stima. Le query sono limitate a Milano per evitare corrispondenze errate.
- Licenza
- ODbL
- File
- nominatim.openstreetmap.org
Overpass — servizi
Conteggio di scuole, farmacie, mercati, fermate dei trasporti e parchi entro 500 m. Se non raggiungibile, la stima viene comunque generata con punteggio servizi pari a zero e un avviso.
- Licenza
- ODbL
- File
- overpass-api.de
Niente machine learning.
stimmo non ha un modello addestrato. L'intera superficie di regolazione è un singolo file — valuation/adjustments.py. Ogni moltiplicatore (piano, ascensore, superficie, stato, energetico, esterno, epoca, orientamento, esposizione, densità stanze, secondo bagno, box auto e servizi) vive lì in Python puro.
Il verdetto è deterministico: stessi input, stesso output. Se non sei d'accordo con un coefficiente, puoi leggere la riga in cui si trova, modificarla e rieseguire.
Shiftato sul prezzo richiesto, non sul rogito.
OMI pubblica prezzi transati — ciò che è passato di mano dal notaio, dopo la trattativa. A Milano, i prezzi richiesti sono tipicamente 5–10 % sopra il prezzo di vendita finale.
Spostiamo la fascia OMI verso l'alto di un premio sul richiesto fisso del +6 % prima della classificazione. Il ±5 % attorno alla fascia spostata è "giusto". La costante vive in verdict.py::ASK_PREMIUM_PCT.
Cosa stimmo non modella
Spese condominiali
Spese condominiali ordinarie e lavori straordinari (lavori straordinari deliberati). Possono spostare il costo reale di €10-50 k. Invisibili all'OMI.
Piano nobile
Il classico premium del 1° piano negli edifici storici. All'interno dello stesso edificio, può determinare ±5-10 %.
Rumore stradale & vista
Un'unità su un cortile tranquillo vs. una su Corso Buenos Aires. L'OMI fa una media, non vede questo.
Annunci comparabili
I dati italiani di vendita per transazione non sono pubblici. Non adattiamo un modello su prezzi richiesti obsoleti — di proposito.
Cintura metropolitana
Sesto, Cinisello, Cologno, Rho — fuori dal poligono del comune di Milano. Fallirà con "fuori Milano".
Proprietà commerciale
Negozi, uffici, atelier — categoria OMI diversa, dinamiche diverse. Solo sottotipi residenziali.
stimmo è un controllo di equità, non una perizia ufficiale.
Non sostituisce un perito qualificato e non deve essere utilizzato come base per decisioni legali, fiscali o contrattuali. Usalo per verificare un prezzo richiesto, negoziare o rinunciare — non per firmare nulla.